房地產(chǎn)營改增5月1日正式落地，影響幾何?

——更新時間：2016-03-31 04:23:42 點擊率: 17100

財務(wù)成本可抵扣部分多，也將利好企業(yè)資金壓力緩解

財務(wù)成本或財務(wù)費用，主要指企業(yè)借款利息支出。從2015年上半年A股、H股房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)報表來看，多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)成本占營業(yè)額的1%-15%之間。隨著金融業(yè)營改增的同步推進，財務(wù)成本占比變動也將對企業(yè)應(yīng)納稅額產(chǎn)生一定影響。

表：不同財務(wù)成本對“營改增”后企業(yè)稅負影響（單位：萬元）

財務(wù)成本占比相對較小，對稅負影響有限。對于一般性大企業(yè)，其貸款利率相對較低，財務(wù)成本占營業(yè)額比重較小，營改增后財務(wù)成本抵扣相對不明顯；而對于中小企業(yè)而言，貸款利率較高，財務(wù)成本占比也相對較高，個別或超過20%，對于這類企業(yè)而言金融業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)營改增后，財務(wù)成本可抵扣部分較多，利好企業(yè)資金壓力緩解，但就整體稅負變化而言，還需要綜合其他因素進行判斷。

另外對于產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)企業(yè)而言，在當(dāng)前產(chǎn)城融合大趨勢下，企業(yè)拿地成本相對較低，建安成本也較住宅、商辦地產(chǎn)低，因而企業(yè)主要需要控制財務(wù)成本及其它運營成本的進項稅抵扣，以減輕稅負。

·出讓土地成本若能抵扣，將是減輕企業(yè)稅負的關(guān)鍵

土地成本及相關(guān)費用占總成本的比例較高，并且在近些年逐年增加。特別是在一、二線城市，隨著土地價格的不斷上漲，土地成本占企業(yè)成本比重甚至有超過50%。而營改增后出讓土地不能抵扣，將成為企業(yè)稅收負擔(dān)加重、利潤縮減的重要因素。因而能否將土地成本作為進項稅抵扣部分將成為企業(yè)稅負變化的關(guān)鍵點，若土地成本能夠抵扣或部分抵扣，則同樣占比越高，可抵扣的增值稅越多，應(yīng)交稅負越少，在一定程度上能夠起到減少稅負的影響。

表：不同土地成本對“營改增”后企業(yè)稅負影響（單位：萬元）

土地成本與建安成本占營業(yè)額比重較大，其比重變動對于企業(yè)稅負影響最為明顯。不同企業(yè)產(chǎn)品線和城市布局不同，致使企業(yè)成本結(jié)構(gòu)不同，使得營改增后其所交增值稅稅額也將呈現(xiàn)差異化。企業(yè)進入城市不同導(dǎo)致土地成本變化：一線城市土地價格普遍偏高，進入一線和二線熱點城市開發(fā)的房企成本結(jié)構(gòu)中土地成本占比份額較大，而三四線城市土地價格較低，因而布局三四線城市的開發(fā)商土地成本占比相對較低。不同業(yè)態(tài)的企業(yè)成本結(jié)構(gòu)也有所不同：處于中心位置的商辦、高檔公寓及別墅等建安成本相對較高，而一般普通住宅或者保障房的建安成本則相對偏低。在總收入和總成本既定的情況下，若出讓土地成本可以抵扣，且增值稅率與建安成本一致為11%，則土地、建安成本占比越高，其進項稅抵扣越多，企業(yè)稅負也越少。