案  例

A個人以預售方式購入某開發企業的商鋪，總價259萬元，合同約定建筑面積為37.4平方米，正式交付時確認建筑面積為30平方米。雙方合同約定，“房屋實際面積小于合同約定面積的，面積誤差比在3%以內（含3%）部分的房價款由出賣人返還買受人，面積誤差比超過3％部分的房價款由出賣人雙倍返還買受人”，因此，A應取得開發企業面積誤差3%以內部分的房價返還款7.77萬元，面積誤差比超過3%部分的雙倍房價款82.46萬元（即面積誤差房價返還款與房價加倍返還款）。

A在領取開發企業返還房款時被告知，須就房價加倍返還款41.23萬元按個人所得稅法中的“其他所得”項目，依20%的稅率代扣代繳個人所得稅8.246萬元。此案中，對于面積誤差款，A到底該不該繳納個人所得稅呢？

分  析

此案例應從售房企業和購房個人兩個主體分析各自的納稅義務。

開發企業支付房價返還款的稅務處理

1.差額面積部分的房價返還款

對于開發企業來講，預售商品房時已按合同面積37.4平方米計算預售收入259萬元，并按規定計繳相應稅收。正式交付時，由于實測面積為30平方米，于是根據合同約定，就差額面積部分按購買單價計算返還A房款49萬元，作為前期預售收入的抵減進行稅務處理。

2.房價加倍返還款

根據《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》（法釋〔2003〕7號）及雙方合同約定，開發企業支付的加倍返還房款41.23萬元不應理解為房屋預售價格的抵減，而應視為合同的違約賠償支出進行稅務處理。且由于A取得該筆罰款不屬于流轉稅征稅范圍，無需向開發企業開具發票，開發企業應以雙方合同及付款憑證等作為稅前列支的憑證。

房價加倍返還款是否征收個人所得稅

個人所得稅法第二條規定，下列各項個人所得，應納個人所得稅：工資、薪金所得；個體工商戶的生產、經營所得；對企事業單位的承包經營、承租經營所得；勞務報酬所得；稿酬所得；特許權使用費所得；利息、股息、紅利所得；財產租賃所得；財產轉讓所得；偶然所得；經國務院財政部門確定征稅的其他所得。

是否可就此認定個人取得除前述第一項至第十項外的所得，均應視為“其他所得”代扣代繳個人所得稅？答案是否定的。稅法明確只有“經國務院財政部門明確征稅的其他所得項目”才應計征個人所得稅，不應以此條款進行擴大解讀。

目前，經國務院財政部門明確征稅的個人所得稅之“其他所得”項目，分別列舉在《財政部、國家稅務總局關于企業促銷展業贈送禮品有關個人所得稅問題的通知》（財稅〔2011〕50號）、《國家稅務總局關于個人取得解除商品房買賣合同違約金征收個人所得稅問題的批復》（國稅函〔2006〕865號）、《財政部、國家稅務總局關于個人無償受贈房屋有關個人所得稅問題的通知》（財稅〔2009〕78號）、《財政部、國家稅務總局關于個人所得稅有關問題的批復》（財稅〔2005〕94號）、《國家稅務總局關于對財產保險公司支付的關于對財產保險公司支付的問題的批復》（國稅發〔1998〕81號）、《國家稅務總局關于個人所得稅有關政策問題的通知》（國稅發〔1999〕58號）、《國家稅務總局關于股民從證券公司取得的回扣收入征收個人所得稅問題的批復》（國稅函〔1999〕627號）、《國家稅務總局關于未分配的投資者收益和個人人壽保險收入征收個人所得稅問題的批復》（國稅函〔1998〕546號）、《財政部、國家稅務總局關于銀行部門以超過國家利率支付給儲戶的攬儲獎金征收個人所得稅問題的批復》（財稅〔1995〕64號）和《國家稅務總局關于對中國科學院院士榮譽獎金征收個人所得稅問題的復函》（國稅函發〔1995〕351號）十個文件中。

結合案例，A從開發企業取得的面積誤差房價加倍返還款并不屬于前述任何一項“其他所得”，開發企業為避免自身稅務風險而強制代扣代繳A個人所得稅沒有法律依據，A應積極與開發企業溝通，或通過專業稅務人士與其溝通，避免自身稅收權益受損。